Rosario: mientras cae el precio de venta de inmuebles, se disparan los alquileres
En el mes de julio volvieron a caer los precios de venta de casas, departamentos y oficinas ofrecidos en Rosario, mientras que los inquilinos expresaron su preocupación por el aumento que los alquileres registraron en agosto.
Los contratos de alquileres que vencen en agosto sufrirán un 110% de aumento por la aplicación del Índice de Contratos de Locación (ICL) que saca diariamente el Banco Central. Paralelamente, un informe realizado de forma conjunta entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre indicó que en Rosario –y durante el mes de julio– cayeron los precios de ventas de casas, departamentos y oficinas.
Al salto en materia de alquileres –que es récord en 2023– se le debe sumar la poca oferta de departamentos en alquiler, que ya había hecho que los precios suban un julio un 11,3%: en siete meses, acumularon el 89,6% y superaron en un 50% el índice de inflación en ese lapso.
Uno de los mayores problemas que se presentó en el mercado de los alquileres ha sido con la renovación de los contratos hechos en julio de 2022, ya que el incremento a aplicarse asciende al 104%, lo que deja atrás el récord de los tres dígitos alcanzado el mes anterior.
La escalada de los alquileres se refleja en el índice de precios al consumidor que releva el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), en cuanto a su efecto estadístico, pero en la economía hogareña representaron un bombazo.
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Según el informe de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés –al analizar las publicaciones de alquiler activas en Rosario– en julio, y con relación a junio, la renta a precios corrientes de casas subió un 2,2%, para departamentos el alza fue del 10% y para oficinas, del 6,1%.
En Rosario cayó el precio de venta
La Universidad de San Andrés y Mercado Libre relevaron los precios de ventas de inmuebles en Rosario. En julio –y en comparación a los valores del mismo mes del año pasado– el costo de venta, en dólares, de las casas cayeron 6,2%; de departamentos, 2,3%; y de oficinas 6,9%.
En precios corrientes –y en comparación con junio– el aumento del precio fue de 2,2%, 10% y 6,1%, respectivamente. En julio se produjo la primera caída en el precio de venta de casas, mientras que los de departamentos se encuentra a la baja desde abril del 2020.
Al analizar la situación por zona geográfica (esto es, distinguiendo entre norte, sur, oeste y centro), se observa que la mayor caída interanual del precio de venta en dólares por m2 de casas ocurre en la zona oeste de Rosario, con una baja del 16.3%. En cuanto a departamentos, la mayor variación interanual de dicho precio se registra en la zona centro, con un descenso del 2,2%. Por su parte, en el caso de oficinas, la mayor variación también se observa en el centro, con una baja del 10%.
Al segmentar por barrio y localidad, la mayor caída en el precio de venta de casas se dio en Funes, mientras que en lo que respecta a departamentos barrio Martin mostró las mayores reducciones de precios.
¿CÓMO CALCULAR EL AUMENTO DE AGOSTO?
Para calcular el aumento del precio del alquiler, tanto los propietarios como los inquilinos que deban renovar o actualizar el contrato pueden consultar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica todos los días el Banco Central, y contempla la variación de la inflación (según el Índice de Precios al Consumidor IPC del Indec) y los salarios, de acuerdo con la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
Cabe destacar que este aumento sólo rige para quienes deben renovar o actualizar el contrato. Según la Ley de Alquileres vigente, el plazo mínimo para los contratos de alquiler de vivienda es de 3 años. En los contratos el precio del alquiler se debe fijar como valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales.
Para aplicar el ajuste en base al ICL, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor de dos fechas: la del inicio de la última actualización de valores y en la que se hará el aumento.
El índice se puede consultar ingresando a la página web del Banco Central, haciendo click en la pestaña “Estadísticas” y en “Principales variables”. Luego, en la opción “ICL”, que se encuentra al final del listado.
El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar.
Primero se debe colocar la fecha en la que se concretó la última actualización, para saber cuál era el índice en ese momento, y en la que se hará el ajuste. Luego, tomar el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del primer índice.
Al suponer que el contrato de alquiler venció el 1 de agosto, y que hasta entonces implicaba un monto mensual de $50.000, se debe dividar este monto por 2,35 (índice de la última actualización, que data del 1 de agosto de 2022). El resultado de esta operación da 21.276,6.
Por último, se debe multiplicar ese monto por el índice de la fecha en la que cambia la cifra del alquiler. Al multiplicar los 21.276,6 por 4,92 (índice de locación para el 1 de febrero de 2023), se obtiene 104.681: el precio de renta mensual que los inquilinos deberán pagar a partir del octavo mes del año, por el plazo de doce meses.
En conclusión, la fórmula que se debe aplicar es el total del alquiler dividido por el índice de la fecha del año anterior y multiplicarlo por el índice del día en que se aplicará el aumento sobre el mismo. El valor que arroje será el importe del alquiler que el inquilino deberá abonar durante los próximos doce meses.
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