La inflación baja y alquileres suben más de 30%
A pesar de la tendencia en baja de los indices inflacionarios los alquileres se están pactando por encima de los pronósticos más pesimistas. Desde la cartera de Economía se sigue con preocupación el tema.
La inflación en la Argentina comenzó a ralentizarse y cerraría el año en torno al 25%, pero los precios de los alquileres no levantan el pie del acelerador y se negocian aumentos anuales mayores al 30%, divididos en subas semestrales.
El inmenso mercado desregulado de los alquileres, que mueve miles de millones de pesos en un circuito paralelo al sistema tributario a través de 6 millones de propiedades, desvela al ministro de Economía, Axel Kicillof, quien estudia con su gabinete una forma de darle formalidad a esta renta.
Crear un registro de contratos o establecer parámetros para la fijación de precios (por zona, valor de metro cuadrado, tipo de inmueble) son alternativas estudiadas en Hacienda, aunque aún no hay una idea definitiva.
La indexación de alquileres está prohibida por la vigencia de la Ley de Emergencia Económica: «En ningún caso se admitirá actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa», dice taxativamente la ley».
Cabe reseñar que a principios del año 2002 se dictaron la ley 25561 y el decreto 214/02 que, junto con otras reformas legales, diagramaron la estructura jurídica de la emergencia. De todas formas, no se pudo regular todos los aspectos de la situación planteada.
Por ello, sus operadores (abogados, jueces, asesores) reaccionaron rápidamente intentando suplir el vacío mediante institutos y figuras que se había omitido regular en forma precisa. Así, se recurrió a la llamada “imprevisión”, la posibilidad “renegociadora” de los contratos (vislumbrada tímidamente en las principales tendencias mundiales), la “buena fe” en las negociaciones (Wald, A., La bonne foi dans l’execution du contrat, rapport brésilien, París, 1994) y fundamentalmente la variante conocida como del “esfuerzo compartido” (como solución equitativa). (*)
La desfasada normativa es violada sistemáticamente y de común acuerdo entre los inquilinos que necesitan un lugar para vivir y los propietarios, que ven como el valor de la moneda pierde valor por la devaluación por goteo o la suba generalizada de precios en la economía.
El Código Civil en el artículo 1355 especifica que «Si el precio fuere indeterminado, o si la cosa se vendiere por lo que fuese su justo precio, o por lo que otro ofreciera por ella, o si el precio se dejare al arbitrio de uno de los contratantes, el contrato será nulo».
¿Cómo se viola la ley? Se establece un monto total por el lapso del contrato (dos años para viviendas y tres para locales comerciales) a pagarse en 24 o 36 cuotas, con montos distinos -o ajustes disfrazados- cada seis meses.
El presidente de la Asociación en Defensa de los Inquilinos, José Luis Griselli, dijo a NA que los alquileres de departamentos en la Capital Federal «se siguen cerrando con aumentos anuales del 30 por ciento e incluso aún algunos en tocan el 40».
Desde que la inflación explotó en 2007, los dueños de las propiedades comenzaron a exigir a sus inquilinos ajustes cada seis meses y en la actualidad esa modalidad se generalizó, incluso para los locales comerciales pequeños.
Según el propio Kicillof, la inflación de 2015 se ubicará entre el 18 y 20 por ciento, aunque para las consultoras privadas -que también reconocen una cierta desaceleración de los precios- se ubicará en el 25 por ciento promedio.
Griselli consideró «muy difícil» regular este mercado para evitar «abusos» debido a su diversidad de producto aunque se expresó «a favor de que el Estado salga a dar una mano cuando se generan distorsiones tan fuertes como lo son aumentos del 40 por ciento».
El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria, Javier López, consideró que si dueños e inquilinos cedieran en aras de no retroalimentar la presión inflacionaria, se podrían registrar aumentos menores a los actuales que, según datos de la entidad, se ubican entre el 25 y el 30 por ciento anual.
«Pero acá el principal problema es la inflación. Este mercado siempre se autoreguló y jamás tuvo inconvenientes. Pero en los últimos años, los costos de mantenimiento de un inmueble se dispararon y el dueño necesita alquilarlo y cobrarlo para no perder dinero», dijo.
López explicó que antes de 2007, el dueño de una oficina tenía un rendimiento del 12 por ciento anual respecto del valor del inmueble, pero tras la estampida inflacionaria esa ganancia se redujo al 4 por ciento anual, «en medio de una enorme presión impositiva».
Un relevamiento elaborado por la consultora especializada Reporte Inmobiliario, en las principales ciudades de la Argentina sostiene que los aumentos anuales no bajan del 31,6 por ciento promedio.
La guía propiedades del sitio de clasificados alaMaula indica que el precio de alquiler de un departamento de dos ambientes en Córdoba es de 3.500 pesos; en Rosario, de 3.850; y en Capital Federal de 4.200 pesos, con modificaciones anuales que pueden llegar a aumentos de hasta el 44 por ciento.
El Frente de Inquilinos rosarino impulsa un proyecto de Ley Nacional de Alquileres y busca disputados y senadores que sumen su respaldo para que la iniciativa llegue al Congreso; afirman que la especulación inmobiliaria se lleva más del 50 por ciento del salario de un trabajador entre la renta y los requisitos de locación.
Este Frente fue creado en abril pasado y en él confluyen organizaciones de consumidores e inquilinos de todos los puntos del país que persiguen la actualización de la legislación vigente en materia de alquileres, una mayor regulación sobre el mercado inmobiliario y la promoción de proyectos que mejoren las condiciones de los inquilinos.
Días pasados, sumo su adhesión a la iniciativa el sindicato de Empleados de Comercio de Rosario, que sigue con especial interés el tema. Además, en varios documentos ha condenado la especulación del mercado inmobiliario por atentar contra las fuentes de trabajo.
(*)-Prohibición de actualización y prácticas actuales
La ley 25561 mantuvo –en materia de actualización de deudas- la misma redacción que la llamada ley de convertibilidad. Básicamente, el art. 7 señala que en ningún caso se admitirá actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor, con las salvedades establecidas por la presente ley.
En términos simples: la ley prohíbe expresamente indexar o actualizar los precios en los contratos de duración (compraventa, locación, suministro, etcétera).
Por ello, paralelamente aparecieron ciertas variantes en las que no se indexa sino que se fija el precio en referencia a otro valor. Se determina un precio “cierto”, aunque determinable (según un procedimiento).